樓市“降價(jià)跑量”是否符合契約理念

        【新聞背景】10月22日，上海嘉定“龍湖酈城”售樓處集聚眾多老業(yè)主，砸損樓盤(pán)售樓處招牌；10月23日，中海御景熙岸售樓處，眾多老業(yè)主也紛紛聚集表示抗議，售樓處內部一片狼藉。而綠地嘉定秋霞坊等樓盤(pán)也出現了業(yè)主糾紛。部分業(yè)主稱(chēng)由于降價(jià)，房子還沒(méi)入住已經(jīng)損失了數十萬(wàn)，接近總房?jì)r(jià)的三分之一。部分業(yè)主還聲稱(chēng)房產(chǎn)商的降價(jià)行為系“價(jià)格欺詐”。

　　據了解，隨著(zhù)政策調控的效力逐步效力，愈來(lái)愈多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始選擇大幅打折促銷(xiāo)。其中，不乏綠地、中海、華潤等超大型房企，降價(jià)幅度更擴大至20%至40%。另有中型房企與代理機構密談?wù)w出售項目，價(jià)格為目前市場(chǎng)售價(jià)的七成左右。如此超預期的快速降價(jià)已經(jīng)引發(fā)退房糾紛的普遍出現。

　　隨著(zhù)樓市調控的日益深入，開(kāi)發(fā)商對后市預期普遍悲觀(guān)，這才促使房企寧可頂著(zhù)老業(yè)主的巨大壓力也要選擇降價(jià)跑量。上海證券報報道，除上海外，北京、深圳、廣州等重點(diǎn)城市降價(jià)促銷(xiāo)樓盤(pán)近期也開(kāi)始增多。中原地產(chǎn)調研結果顯示，當前杭州新開(kāi)樓盤(pán)成交均價(jià)較周邊樓盤(pán)的降價(jià)幅度在10%至20%。主城區成交均價(jià)從8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二線(xiàn)城市新開(kāi)樓盤(pán)成交價(jià)格也已開(kāi)始出現下跌。其中成都降價(jià)幅度大部分在5%-10%之內，降價(jià)范圍已波及主城區和郊縣；南京的新開(kāi)樓盤(pán)均價(jià)降幅約10%，近郊住宅價(jià)格降幅較為明顯；天津的新房均價(jià)降幅則在5%至15%。

　　買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按照約定的價(jià)格履行完成。不料，因為房?jì)r(jià)走勢預期因樓市調控效果之逐步顯現發(fā)生了變化，部分開(kāi)發(fā)商為使樓盤(pán)盡快銷(xiāo)售，便有了諸如折扣、降價(jià)等動(dòng)作。于是，一樣的樓盤(pán)，只因售期的稍許不同，卻出現了價(jià)格上的明顯差異。老業(yè)主眼看新業(yè)主買(mǎi)到了“便宜貨”，便向房產(chǎn)商提出了各種各樣的補償要求。有的開(kāi)發(fā)商迫于壓力，也便想著(zhù)法子安慰這些“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的老業(yè)主，送裝修、送家具，或者干脆返還一部分價(jià)款，有的還拿旅游來(lái)補償。

　　業(yè)主購買(mǎi)房產(chǎn)之后，出現房?jì)r(jià)大縮水，受到財產(chǎn)上的損失，要求房產(chǎn)商補償，對這些擁有房屋這樣價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權人來(lái)說(shuō)，心情是可以理解的，但法律講究的不是心情，而是規則。

　　作為出賣(mài)人的房產(chǎn)商與作為買(mǎi)受人的業(yè)主簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，即形成了房屋買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系。在此法律關(guān)系中，雙方的權利義務(wù)主要由買(mǎi)賣(mài)合同也就是購房合同的有效條款進(jìn)行約束。易言之，只要該買(mǎi)賣(mài)合同合法有效，對雙方當事人即產(chǎn)生約束力。我國《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同”?？梢?jiàn)，我國現行合同法對包括房屋買(mǎi)賣(mài)合同在內的合同的法律約束力有明確規定，任何締約當事人都應遵守法律、尊重合同。

　　另一方面，當雙方當事人就房屋買(mǎi)賣(mài)合同如約履行完畢之后，即意味著(zhù)買(mǎi)賣(mài)合同結束，誠如我國《合同法》第91條規定，債務(wù)已經(jīng)按照約定履行可以導致合同權利義務(wù)終止。在合同法上，通常情況下，合同一旦履行完畢，當事人就不再繼續受合同約束，從交易的角度看，可以說(shuō)“交易已經(jīng)完成”。除非出現合同無(wú)效等效力瑕疵情形，當事人可以主張合同受損利益之補救。

　　在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中，如果開(kāi)發(fā)商和業(yè)主對購房合同已經(jīng)履行完畢，那么，按照合同法的規定以及合同法原理，雙方的權利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)宣告結束。當房屋價(jià)值出現下跌，導致購房者的利益受損失時(shí)，只能認為這是對自己交易行為承擔的一種風(fēng)險代價(jià)，而不能將該風(fēng)險的承擔轉嫁給房產(chǎn)商或其他任何人。實(shí)踐中，有購房者面臨房?jì)r(jià)“縮水”，就向房產(chǎn)商提出退房、贈送裝修、贈送車(chē)位、減免物業(yè)費等要求，希望得到補償，這是一種轉移自己交易風(fēng)險的做法，于法無(wú)據。

　　當然，如果當初的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中存在一些特別約定，比如當出售的房屋出現價(jià)格下跌導致買(mǎi)受人遭受財產(chǎn)利益損失時(shí)可給予相應的補償，那么，這屬于房產(chǎn)商的承諾，現行法律也并不干預，當事人也理應遵守該特別約款。只是，如果不存在類(lèi)似補救性約定，那么，無(wú)論房?jì)r(jià)怎么變動(dòng)，無(wú)論業(yè)主面臨的風(fēng)險有多高、遭遇的損失有多大，都沒(méi)有權利要求房產(chǎn)商承擔這些風(fēng)險。

　　順便指出，房?jì)r(jià)在售后出現“縮水”現象，并不適用情勢變更原則。情勢變更原則主要是在合同成立后履行完畢前適用的履行原則，例如，合同關(guān)系存續期間，交易條件因為不可歸責于雙方當事人的客觀(guān)因素發(fā)生了變化，導致交易違背公平原則，繼續履行會(huì )使一方受到損失，那么，不利的一方可以要求法院或者仲裁機構變更或解除合同。但是，當合同履行完畢后再發(fā)生情勢變更，該原則并無(wú)適用余地，當事人應當自行承擔情勢變更帶來(lái)的交易風(fēng)險。

　　市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，交易主體必須遵循法律規則，而法律規則又恰恰是市場(chǎng)交易規則的體現和總結，在此意義上，市場(chǎng)經(jīng)濟是法治經(jīng)濟。市場(chǎng)經(jīng)濟中的一個(gè)重要理念就是契約理念，什么意思呢？就是參與市場(chǎng)交易的人應恪守交易契約。契約是什么呢？其實(shí)就是在雙方合意的基礎上達成的交易協(xié)議。契約特別注重“合意”，當交易條款在雙方意思表示真實(shí)一致的前提下確定或者認可下來(lái)的時(shí)候，必須堅信并恪守一條現代法治的重要原則，那就是“約定必須遵守”或者說(shuō)“約定不得違反”。違反是要付出代價(jià)的，誰(shuí)違反，誰(shuí)負代價(jià)。

　　這也同時(shí)涉及到與契約理念緊密聯(lián)系在一起的另外一個(gè)理念，那就是誠信理念。參與市場(chǎng)交易的任何一方必須守合同、重信用，這是商業(yè)以及商業(yè)社會(huì )的本質(zhì)要求，也是現代法治強力提倡和要求的。我國《合同法》第6條也明確規定：“當事人行使權利、履行義務(wù)應當遵守誠實(shí)信用原則”。

　　所以，房屋交易中，當房屋合同已經(jīng)履行完畢，如果當事人提出一些與合同履行本身的問(wèn)題無(wú)關(guān)的要求，其實(shí)違背了市場(chǎng)交易的這些起碼規則或者最底線(xiàn)的要求。如果合同的威信喪失，人人在交易完成后都可以根據變化了的情況反過(guò)來(lái)要求補償，那么，不僅是房產(chǎn)領(lǐng)域，任何領(lǐng)域的交易，包括股票等證券交易市場(chǎng)以及其他交易市場(chǎng)是不是也要推行如此“反悔”規則呢？顯然，如果開(kāi)了不好的頭，交易秩序就會(huì )混亂不堪，整個(gè)市場(chǎng)秩序也就崩潰了。

　　盡管說(shuō)，業(yè)主在合法有效合同的約束下，無(wú)權就單純的房?jì)r(jià)下跌要求房產(chǎn)商進(jìn)行這樣那樣的補償，但畢竟在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中出現了這么一種現象，形成了一個(gè)“問(wèn)題”，那么，既然有了這樣類(lèi)現象或問(wèn)題，我們也不得不去面對。

　　一是加強契約意識（理念）、注重條款約定?？梢哉f(shuō)，現代市場(chǎng)交易無(wú)不是在契約或者合同的約束下進(jìn)行的，“約定不能違反”這一著(zhù)名的交易論斷，對任何參與市場(chǎng)交易的人來(lái)說(shuō)，都具有深刻的指導意義。就房產(chǎn)交易來(lái)說(shuō)，為了防止出現類(lèi)似“退房”、“補償”等交易后患的出現，房產(chǎn)商和買(mǎi)受方不妨在商品房買(mǎi)賣(mài)合同的條款上進(jìn)一步修訂和完善，對一些可能出現的情況作出盡量詳細的約定。

　　這里可能就有兩種情況，一是業(yè)主立場(chǎng)，即約定出現價(jià)格波動(dòng)下的“補償”等類(lèi)似條款；二是房產(chǎn)商立場(chǎng)，即約定價(jià)格波動(dòng)時(shí)“不予補償”。在前一種情況下，因為“約定必須遵守”，所以，業(yè)主面臨類(lèi)似房?jì)r(jià)下跌的風(fēng)險時(shí)，要求業(yè)主也便有了“依據”。但在后一種情況下，即便沒(méi)有特別約定，房產(chǎn)商也沒(méi)有補償的義務(wù)，因為合同履行中的一個(gè)基本規則就是“有約定按約定沒(méi)約定按法定”，既然沒(méi)約定，那只能按法定規則，但問(wèn)題是，我國現行法律中沒(méi)有任何規范賦予房產(chǎn)商的價(jià)值補償義務(wù)。

　　當然，交易的進(jìn)行必須建立在雙方意思表示一致的基礎上的，只要沒(méi)有國家法律法規的強制性規定，任何約定都是雙方意思真實(shí)一致的產(chǎn)物。只有業(yè)主一方的要求，沒(méi)有房產(chǎn)商一方的同意，也不大可能達成諸如“保值條款”的約定。因為，從交易利益分配的角度講，作為出賣(mài)人的房產(chǎn)商，它是以營(yíng)利為目的的，追求利益最大化是其進(jìn)入交易市場(chǎng)與交易機制的終極目標；作為買(mǎi)受人的業(yè)主，不論是以投資投機為目的，還是以純粹居住和其他商業(yè)性使用為目的，同樣也是追求利益最大化。這就是涉及到雙方在交易行為中的博弈問(wèn)題?？梢哉f(shuō)，任何交易的達成，無(wú)不是博弈的結果。當然，至于在主合同中約定還是事后達成補償協(xié)議，均無(wú)不可。實(shí)踐中，有房產(chǎn)商為了達到促銷(xiāo)目的，便約定了相應的補償條款，如可獲贈價(jià)值若干的“精裝修”或“教育代金券”；若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā)票，可由開(kāi)發(fā)商代付若干裝修費，即“品質(zhì)全面升級計劃”。也有房產(chǎn)商在事后承諾向老業(yè)主贈送精裝修或直接補償若干萬(wàn)元。

　　但是，從法的教育功能角度觀(guān)察，約定不補償要比約定補償效果好。因為，一旦約定補償，那么，會(huì )帶來(lái)很多問(wèn)題，比如什么情況下補償、補償多少、怎么補償、補償的受益對象怎么確定或者以什么期限確定，等等，因為這是一個(gè)技術(shù)性條款，操作不好，容易帶來(lái)更多的問(wèn)題，交易秩序可能會(huì )受到更大的傷害；其次，諸如“保值條款”或者“補償條款”的存在，容易產(chǎn)生對房屋價(jià)格的不利影響，房產(chǎn)商既然可以約定房?jì)r(jià)下跌時(shí)的補償義務(wù)，那么，同樣也會(huì )可能約定房?jì)r(jià)上揚時(shí)的反補償權利。如此，國家調控的成本會(huì )加大，并且容易形成壟斷協(xié)議或價(jià)格同盟，帶來(lái)壟斷行為，最終受害的依然是不動(dòng)產(chǎn)消費者。尤其是在我國市場(chǎng)經(jīng)濟體制尚未完善的實(shí)際情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟，多一事不如少一事。因此，從市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，結合目前民眾法律意識和法治觀(guān)念的發(fā)育程度和培育水平，不妨在合同中明確約定“不補償”的條款，對當事人的約束力或許效果更好。

　　二是政策、法律的介入應持謹慎態(tài)度。面對房產(chǎn)交易市場(chǎng)上出現的新現象，就目前發(fā)展的態(tài)勢來(lái)看，政策和法律不便盡早介入。一是因為，現有的法律政策完全可以調整這些法律關(guān)系?，F行《合同法》以及房產(chǎn)交易方面的法規、司法解釋?zhuān)瑢Ψ课葙I(mǎi)賣(mài)合同的解除制度、撤銷(xiāo)制度和無(wú)效制度，都有比較完善的規定，這些解除規則、撤銷(xiāo)規則和無(wú)效規則基本上針對房屋標的本身的質(zhì)量、買(mǎi)賣(mài)行為的交易程序、交易意思瑕疵等作出的規定，至于房屋買(mǎi)賣(mài)合同履行完畢之后，因房屋價(jià)格波動(dòng)或者其他因素導致的交易風(fēng)險，并非合同法律調整的范疇，無(wú)需節外生枝，完善相關(guān)法律或者出臺應急政策。另一方面，政策介入的發(fā)生條件往往是當情況緊急或者需要調整的社會(huì )關(guān)系出現或即將出現較大變動(dòng)之時(shí)。就部分業(yè)主向房產(chǎn)商提出的這些補償要求，尚未發(fā)展到非要政府出面干預的程度，并且此時(shí)政府出臺政策進(jìn)行干預，并不一定能夠平衡雙方當事人的利益，政策的出臺需要條件，也需要對政策效果的一個(gè)科學(xué)評估與預測。從這兩個(gè)方面看，政策法律的介入需要謹慎。

　　不過(guò)，如果事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展，形成了較大影響，并使房產(chǎn)市場(chǎng)秩序產(chǎn)生了不良發(fā)展勢頭，政府可以出臺臨時(shí)性政策，及時(shí)化解這類(lèi)糾紛，但也要從利益平衡的角度設計政策。不過(guò)，最根本的還是需要對購房者進(jìn)行風(fēng)險教育，強化契約意識、誠信意識和風(fēng)險意識，消除炒作動(dòng)機，畢竟買(mǎi)房也是一種投資，“房市有風(fēng)險，買(mǎi)房要謹慎”。在業(yè)主無(wú)法左右房產(chǎn)市場(chǎng)的大環(huán)境、只能奴役般接受房市擺布之時(shí)，不妨多一些規則意識，并在此基礎上加強自保意識，防止交易環(huán)境大起大落導致交易結果參差不齊之后的種種無(wú)味責怪。